El volumen de inversión en apartahoteles o serviced apartments en Europa alcanzó aproximadamente los 1.200 millones de euros en 2025, lo que representa en torno al 5% del total de la inversión hotelera, según el último informe de la consultora inmobiliaria internacional Savills. El 23% de esta inversión tuvo lugar en el mercado español, que alcanzó 275 millones de euros en volumen transaccionado en apartahoteles en 2025.
El análisis apunta a un sector inmerso en un proceso de reconfiguración estructural en todo el continente, impulsado por un mayor control regulatorio sobre los alquileres de corta duración, el aumento de la demanda de estancias medias y largas, y la existencia de claras oportunidades para el crecimiento a escala institucional.
Savills ha analizado 26 ciudades europeas clave y estima que los apartamentos con servicios continúan infrarrepresentados en relación con el conjunto de la oferta de alojamiento. Este subsegmento representa actualmente el 8% del stock existente, mientras que supone el 12% del pipeline de desarrollo, lo que anticipa un aumento progresivo de su peso dentro de la oferta futura.
Los datos también reflejan un sólido comportamiento operativo del sector en los 26 mercados analizados. En 2025, los apartahoteles registraron una ocupación media del 79% y una tarifa diaria media (ADR) de 136 euros, según CoStar. Desde 2019, la demanda subyacente ha crecido a una tasa anual compuesta del 5,9%, frente al 1% registrado por el conjunto del sector hotelero.
Según Savills, este crecimiento de la demanda responde a una combinación de estancias más largas, una mayor flexibilidad en los modelos de trabajo y la posición consolidada de Europa como la principal región turística del mundo. En 2025, Europa recibió en torno a 800 millones de turistas internacionales, y los indicadores adelantados apuntan a que el crecimiento continuará a ritmos de un dígito medio, apoyado por la movilidad intraeuropea, la mejora de la conectividad con Asia-Pacífico y la prioridad que los consumidores siguen otorgando al gasto en viajes.
Savills señala asimismo que la consolidación y profesionalización del sector actúan como motores adicionales de crecimiento. Operadores tradicionalmente centrados en mercados nacionales adoptan cada vez más estrategias de expansión transfronteriza en Europa, respaldadas por capital institucional y modelos operativos altamente escalables. Esta expansión pone de relieve la fragmentación del sector, dominado en muchos mercados por operadores pequeños y locales, lo que abre un amplio margen para el crecimiento de plataformas, la consolidación y la profesionalización a medida que incorporan capital y conocimiento operativo.
La consultora subraya además que el endurecimiento regulatorio en Europa, motivado por preocupaciones relacionadas con la asequibilidad de la vivienda, la habitabilidad urbana y la sostenibilidad, reconfigura estructuralmente la demanda de alojamiento. Medidas como los límites de noches, los regímenes de licencias o un mayor control administrativo reducen la viabilidad de los alquileres turísticos informales, especialmente los de viviendas completas en ubicaciones céntricas. En Ámsterdam, el número de pernoctaciones en alquileres turísticos descendió alrededor de un 44% entre 2019 y 2024, y prevé una nueva caída con la entrada en vigor en 2026 de un límite de 15 noches en distritos centrales. Ciudades como Edimburgo y París adoptan medidas similares.
Lejos de reducir la demanda turística, el análisis de Savills muestra que estas intervenciones redirigen la demanda hacia formatos regulados, lo que sitúa a los apartahoteles en una posición especialmente favorable, beneficiándose de una mayor ocupación y de una mayor resiliencia de las tarifas.
El informe señala que el atractivo inversor de los serviced apartmentsradica cada vez más en la estructura del mercado. La regulación acelera el desplazamiento de la oferta informal, mientras que la fragmentación existente en Europa genera claras oportunidades para ganar escala, consolidar y profesionalizar el sector. Para los inversores que buscan ingresos estables con potencial de crecimiento, los apartahoteles están consolidándose como un segmento estratégico dentro del mercado hotelero europeo.
El informe completo aquí
